文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图p>

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