导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均张大大到底是什么来头拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。张大大到底是什么来头strong>

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。