导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(j为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹ū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹　

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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