饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dā郑业成是否已婚 郑业成是几线演员ng)下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，郑业成是否已婚 郑业成是几线演员房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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