文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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