文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　<有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看strong>6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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