OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张在职教育是什么意思，补充在职是什么意思润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)在职教育是什么意思，补充在职是什么意思委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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