万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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