5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板75寸电视长宽是多少(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有75寸电视长宽是多少优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 75寸电视长宽是多少