近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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