文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bā皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思o)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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