导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善)七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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