文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(y吴亦凡现在在哪里关着ī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展吴亦凡现在在哪里关着(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 吴亦凡现在在哪里关着